观点网刚过去的儿童节，中梁控股收到了一份“礼物”。

6月1日午间，中梁控股发布一则公告表示，与现有票据持有人小组成员就境外债重组订立条款细则。

(资料图片)

据此，中梁控股未能偿还的9.29亿美元境外债或能再展期3.5年。

重大进展

早在去年4月份，中梁控股就在尝试避免境外债的违约。

2022年4月28日，中梁控股公告称，就至少约2.61亿美元或2022年5月票据未偿还本金额的90%及约3.96亿美元或2022年7月票据未偿还本金额的90%开始交换要约，并进行了同意征求。

但是，这次的同意征求进行得并不是很顺利。同年7月，中梁控股2022年7月票据直至到期退市，尚有1257.4万美元本金及利息未能支付，因此构成了违约。

而在2022年11月份，中梁控股给所有境外债权人做了一次心理铺设，公开宣布暂停支付境外债务项下所有应付本金和利息。

期间中梁控股一直与境外优先票据及其他境外债务的若干持有人进行沟通与接洽，今年2月，发布了境外债务整体解决方案。

但当时中梁控股未能与债权人订立正式协议。

时间来到4月14日，中梁控股合计4.24亿美元的票据再次出现违约。

或许正是这次违约，促成了中梁控股境外债重组有了重大进展，成功与债权人订立了条款细则。

根据公告，5月31日，中梁控股与现有票据持有人小组成员（占现有票据未偿还本金总额约19%）订立条款细则，据此，债权人小组成员原则上同意本次建议计划的关键条款。

公告显示，此次订立的建议计划所涉及的现有票据具体为：2022年5月到期的8.5%优先票据、2022年7月到期的9.5%优先票据、2023年4月到期的12.0%优先票据、2023年4月到期的8.75%优先票据及2023年12月到期的9.75%优先票据。

上述票据未偿还的本金总额共9.29亿美元。

建议计划提到，以现金支付债券人所持计划债务未偿还本金额1%的前期本金付款。

剩余的99%则是加上截至重组生效日期时计划债务的所有应计及未付利息，一并转为新优先票据及新可换股债券的组合（可供计划债权人选择）。值得注意的是，新优先票据的规模还将加上前述金额6%的额外本金金额。

新优先票据及新可换股债券的年期均为3.5年。

其中，新优先票据年利率为5%，利息自开始日后12个月开始累计，并每半年支付一次。

新可换股债劵最高本金金额为1.4亿美元，需按年利率3%每半年支付利息，且第一年的利息可选择以现金或可换股债券实物利息支付。

或许是为了获取更多支持，在这次建议计划中还提到，除了1%前期现金付款外，中梁控股将向支持重组的持有人额外支付相等于持有的合资格受限制债务本金总额0.25%的重组支持费。

若本次重组计划能真正落实，那中梁控股将可以暂时从境外债泥潭里脱身而出。

后顾之忧

中梁控股跟大部分出险房企一样，采用的都是“保内”策略。

去年11月，公开宣布暂停支付一切境外债本金及利息之前，中梁控股完成了3.4亿元购房尾款ABS本息兑付。在此之后，境内债已全部还清。

若这次重组计划最终能够实行，那将极大地减轻中梁控股境外债务压力，短期内没有“后顾之忧”。

据中梁控股披露，1-4月累计合约销售金额约147.3亿元，同比降42.68%；累计合约销售面积约147.7万平方米；累计交付22399套。

另据观点指数数据披露，1-5月，中梁控股全口径销售金额共179.3亿元，同比下降43.46%；权益销售金额共150.17亿元，同比下降44.67%。

从数据看，虽然中梁控股销售表现没有随着市场回暖而变好，但造成这种情况的原因之一，在于该公司土储的分布。

今年市场主要还是一二线城市表现较好，三四线城市则不尽如人意。而中梁控股土储在三四线城市中占比接近七成，因此与市场整体趋势并不同步。

但是市场是具有传导性的，一二线城市的市场温度终会传导至三四线城市。观点指数注意到，今年五一期间，二三线城市市场反响较好，一线城市的表现反而暗淡。

除了中梁控股，许多选择“保内”策略的房企也曾寻求境外债展期，比如花样年、融创、当代置业等。

当代置业美元优先票据的债务重组计划在去年7月便获得了债权人同意，重组生效日期延期7此后终在12月30日得到落实。

融创也于今年3月28日披露了包括本金约90.48亿美元的优先票据及其他境外工具或债务的重组方案。

花样年则自2021年10月初宣布违约，今年1月份才公布境外债务重组方案，涉及总额42亿美元。到了5月5日，花样年现有债务工具76.44%的持有人已加入重组支持协议。

只是，花样年还没来得及高兴，5月12日，便有市场便传出其第二大股东TCL实业反对重组计划的消息。

由此来看，中梁控股的重组方案虽然有了重大进展，但只有方案能够真正落实才算成功，不然一切都还只是空中阁楼。

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